两种利率调整步伐不同步

2020-05-11 16:08:17   评论(0
来源:温州商报         字号:T T
摘要:市民曾先生今年4月底去某银行办理住房按揭贷款,去之前他知道这几个月的LPR利率降了不少,5年期以上的利率最新报价为4.65%,较央行的基准利率少0.25个百分点……

温商网讯(记者 黄泽敏)市民曾先生今年4月底去某银行办理住房按揭贷款,去之前他知道这几个月的LPR利率降了不少,5年期以上的利率最新报价为4.65%,较央行的基准利率少0.25个百分点。曾先生需要贷款的房子属于二套房,按照该行的政策,以前是在基准利率基础上上浮10%。曾先生以为,现在采用LPR定价,利率应该在5.11%左右。目前,5年期以上的贷款基准利率是4.90%,上浮10%的利率是5.39%。因此,采用LPR定价,可以享受不少的优惠。

LPR,全称“贷款市场报价利率”,每月报价一次,由国内18家商业银行报价后得出一个综合的数值。根据央行的相关政策,去年10月8日起,新办理的贷款,采用LPR模式。而原来的存量贷款,则需要在今年3月1日起逐渐切换到LPR模式。

但是,银行给曾先生的报价是5.29%,没有曾先生想象中的那么优惠。

银行给曾先生的解释是,根据相关规定,去年10月份开始,新办理的贷款业务采用LPR模式,当时,为了保持两套定价模式的“平稳切换”,对LPR采用“加点数”的形式,与原来的贷款利率保持一致。即当时房贷实际利率如果是5.39%,而LPR是4.80%(5年期)的情况下,对LPR利率加59个点来保持与原来的利率持平。

此后,LPR利率降了几次,先是从4.80%降到4.75%。但是,银行给客户的实际利率并没有同步下调,还是5.39%,只不过在计算方面,是在LPR利率增加了64个点。4月份的LPR从4.75%降到了4.65%,从这个月起,银行给客户的实际利率也下调了0.1个百分点,变成5.29%。对应LPR同期利率,相当于增加64个点。

银行人士告诉曾先生,银行给客户的实际利率调整,与LPR利率调整,并非完全同步,相对来说,LPR的变化会更加频繁,因此也会给市民带来“LPR一直在降,而银行的实际贷款利率没怎么变”的错觉。事实上,去年到现在,LPR从4.80%降到4.65%,降了15个点,而银行给出的实际利率从5.39%降到5.29%,也有10个点的下降。

那么,以5.29%的利率办理了按揭贷款之后,在未来的还款期内,如果LPR发生变化,曾先生的这笔贷款的利率是固定不变了呢,还是会发生变化?

对于这个问题,银行给出的解释是:也会变,每年最多变一次,不过“加64点”这个数值,则伴随这笔贷款的全过程。

假设接下来这一年内,LPR多次下降,降到4.0%,那么明年1月份开始开始,曾先生的利率调整为4.64%;如果LPR出现上涨,涨至5.0%,则曾先生的利率调整为5.64%。

至此,曾先生总算弄明白了这件事情的逻辑及对未来的影响:固定了利率增加的点数,理论上说,如果利率一直下降,对他来说,相当于“上浮的比例”就越高;而如果利率一直上涨,这个上浮的比例相对就越低……

 

 

 

相关新闻

关于房贷的新老模式转换,也有很多问题需要厘清

 

曾先生新办理的住房贷款的问题总算弄清楚了,市民陈先生则遇到了房贷方面的另外一个问题。陈先生几年前就办理了住房按揭贷款,前些天,他收到银行的通知,让他办理“利率切换”:即从之前的固定利率上浮模式切换成LPR模式。怎么切换?有什么影响?陈先生表示自己一头雾水。

其实,在利率改革的大背景下,之前办理的贷款业务的政策也有变化,这些变化会直接影响到市民的利率支出,因此很多像陈先生这样的市民,对这些问题比较关心。就此,记者专门采访了我市某银行信贷部负责人,对市民关心的问题一一进行解答。

 

哪些老的房贷需要切换LPR模式?

去年底,央行发布公告,为进一步深化LPR改革,商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准,原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在今年8月31日前全部完成。

听起来有点拗口,简单的说,就是以前的贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,现在要转换为LPR+基点(或固定利率)的方式定价了。

“以前的贷款”需要满足三个特征。一是2020年1月1日之前已经发放,或者尚未发放但是已经签署了贷款合同;二是参考的是贷款基准利率;三是浮动利率。不包括公积金贷款,固定利率贷款的也不用转换。

实际上,目前多数住房按揭贷款都满足这三个条件。比如陈先生此前办理的贷款,就是基准利率上浮10%的,就属于要切换的贷款。另外,如果是公积金加商业贷款的“混合贷”,商业贷款部分也要转换,公积金贷款部分按原合同执行。

 

 

 

 

转了有什么好处?

按照目前的规定,有两种方向可转,一是转为LPR,另外也可以转成固定利率。比如你现在的利率是5.39%,你认为这个利率比较高,而预期LPR会下降,那么你可以转成LPR。但是需要知道的是,从5.39%转成LPR,参照的价格是去年12月份LPR的价格(4.80%),这意味着你的实际利率要在LPR上加59个点,明年开始,你的实际利率就是LPR最新利率加59点。如LPR维持目前的价格一直不变,那么明年起,你的利率调整为4.65%加59点,即5.24%。

记者了解到,前些年房贷利率较优惠时,有些购房者实际享受的利率是在基准利率基础上享受9折优惠,那么目前的实际利率就是4.41%,你认为这个利率足够低了,你可以现在锁定这个利率,采用“切换到固定利率”,让4.41%这个利率伴随贷款合同终身。如果选择切换到LPR,那么相当于是在4.80%的基础上减去39点,而且这个“减39点”也是伴随合同终身的,比如LPR降到4%,那么次年你的利率就只有3.61%,也很划算。

所以,整体来说,只要LPR利率比基准利率要低一些,而且还处在下降通道,那么切换就是划算的。

 

 

 

 

 

 

 

转固定利率划算还是LPR划算?

我们可以举一个例子来说明这个问题。假设你现在是以基准利率拿到贷款,即4.90%。按照规定,转化成LPR,是增加10点。你若选择切换固定利率,则一直保持4.90%不变;若切换LPR,如LPR至年底保持4.65%不变,那明年你的利率是4.70%,则切换LPR更划算,LPR越低,就越划算。如果升至4.80%,则与4.90%持平;如果升至4.80%以上,则选择固定利率会划算些。

目前认为LPR会下调的比例居多。有人从国家级别层面去判断,当前多数发达国家的利率都在1%-2%,我国的LPR还在4.65%,属于较高的水平,继续下降的空间较大。但也有一部分人从经济的角度去考虑,认为商业银行要赚钱的,上调必定是有利于商业银行的,所以从这个角度看,未来也不排除上调的可能。

因此,那种模式更划算,其实就取决于你对LPR未来的判断。

 

 

 

 

早转早受益吗?

依据上面的“推理”,其实多数人会选择转换成LPR。那么,是不是越早转就越好呢?还有,要怎么去操作呢?

对于这个问题,银行的人说,不必着急,等银行通知就可以了。银行通知到你之后,你可以按照银行的提示,在不需要重新签贷款合同的情况下,通过电子银行、手机银行等渠道,进行选择与确认。如果你对这些方式不放心,也可以到柜台办理。

根据央行的通知,原则上今年8月31日之前完成转化就可以。不管是3月份去办理,还是8月份去办理,你转换之后的利率,都与今年最近几个月的LPR价格无关,它参照的是去年12月份的LPR,即4.80%。

实际上,参照的LPR越高,对你来说,反而越是好事。举例说明:你目前的贷款利率是5.39%,参照4.80%的LPR利率,明年起你的利率需要在最新的LPR利率基础上增加59点;如果你参照的价格是4.65%,那么明年起增加的点数就是74个点了。商报记者 黄泽敏


网络编辑:王芳芳

我来说两句

评论0|更多>>
您好! 退出
,发表您的给力评论,来两句吧!
你还可以输入140
全部评论